Como provavelmente já sabe, a escolha de viver numa Tiny House é agora legal em França e é regida pela lei ALUR – (lei de acesso à habitação e ao planeamento urbano renovado), adoptada em 20 de fevereiro de 2014.
Antes desta lei, havia um vazio jurídico em torno de habitação alternativa, privando assim muitas pessoas que queriam investir numa casa minúscula por razões orçamentais ou convicções ecológicas.
A partir de agora, viver além de uma casa ou apartamento é permitido em França.
Mas se a lei da ALUR é uma ajuda preciosa para permitir que todos vivam no habitat da sua escolha, também permite que as câmaras municipais aceitem ou não a sua habitação alternativa de acordo com determinados critérios.
Por isso, especificamos neste artigo as suas obrigações e os seus direitos de instalar uma Casa Minúscula em França e como evitar uma recusa por parte da sua câmara municipal. Explicamos também a diferente legislação relativa aos habitats alternativos dos nossos amigos belgas.
O que é um habitat leve?
Existe uma definição muito precisa do governo para definir um habitat leve: “Todos os habitats leves têm em comum que são amovíveis, móveis e sinónimos de um modo de vida baseado na sobriedade e na autonomia.”
Poderíamos, portanto, agrupar no mesmo cesto todos os habitats alternativos, tais como yurts, casas minúsculas, teepees, trailers, casas móveis, casas na árvore etc… Mas na realidade é a forma como o vai utilizar que determinará os passos a dar para o instalar no seu terreno.
Instalação de um habitat leve: o que diz a Lei?
Cuidado, espera! Vamos retirar a legislação aqui. Sim, é bastante importante e indigesto ler mas é que é uma questão de ser preciso (e intocável para a Câmara Municipal ^^)!
Para começar, eis o que diz o artigo R-111-46-1 do Código de Urbanismo :
” As instalações sem fundação com equipamento interior ou exterior e que possam ser autónomas face às redes públicas são consideradas residências amovíveis que constituem o habitat permanente dos seus utilizadores. Destinam-se a uso residencial e ocupam-se como residência principal durante pelo menos oito meses por ano. Estas residências e os seus equipamentos exteriores são, a qualquer momento, facilmente e rapidamente removíveis.”
Claramente, se quer que a instalação da sua Casa Minúscula seja protegida como uma residência amovível, então deve deixá-lo no seu reboque ser facilmente transportável, ocupar pelo menos 8 meses / ano e que podemos instalar equipamentos para sermos auto-suficientes em eletricidade e água. Artigo R-421-19 do Código de Urbanismo especifica que A licença de desenvolvimento será necessária para “O desenvolvimento de terrenos construídos ou não construídos para permitir a instalação depelo menos duas residências amovíveis criando uma área total do piso maior do que quarenta metros quadrados, conforme definido no artigo R. 111-51 e constituindo ohabitat permanente dos seus utilizadores.
Assim, para uma área total de piso inferior a 40 m2, uma declaração prévia é suficiente ! (Artigo R421-23 do Código do Planeamento Urbano). Este também é o caso se instalar a sua Casa Minúscula a menos de 3 meses no campo, como explicado no nosso artigo Como instalar uma Casa Minúscula num terreno .
Se não quiser ligar-se à rede pública e ser 100% autónomo na água e na eletricidade,artigo R441-6-1 do Código do Urbanismo francês estabelece que “Quando o pedido diz respeito à urbanização de um terreno com vista à instalação de habitações amovíveis, tal como definidas no artigo R. 111-51, em conformidade com o artigo 5.º do Código das Obrigações francês, o requerente deve incluir no seu pedido uma cópia dos seguintes documentos L. 111-11, a certificado para garantir cumprimento das regras de saúde e segurança, o edifício foi concebido para responder às necessidades dos seus ocupantes, nomeadamente em termos de segurança contra incêndios e de abastecimento de água, saneamento e eletricidade. Estas condições serão fixadas, se for caso disso, pelo plano de desenvolvimento urbano local, nomeadamente nos sectores delimitados nos termos do artigo L. 151-13.o.
Estas residências amovíveis são diferentes de casas de lazer leves.
Estes últimos são considerados pelo artigo R111-37 do Código do Planeamento Urbano como ” construções amovíveis ou transportáveis, destinadas à ocupação temporária ou sazonal para uso de lazer“.
Podem ser implementados:
- 1º) Em parques de lazer residenciais especialmente concebidos para o efeito;
- 2º) Nas aldeias de férias classificadas como alojamento leve na aplicação do código turístico;
- 3º) Nas dependências de casas de férias familiares aprovadas em aplicação do Código do Turismo ;
- 4°) No parques de campismo criados regularmente, com exceção dos criados por declaração prévia ou criados sem autorização de planeamento, estes locais devem ser declarados à Câmara Municipal em conformidade com as disposições do código do urbanismo na sua versão anterior a 1 de outubro de 2007, ou devem ser zonas de campismo natural. Neste caso, o número de habitações recreativas ligeiras deve permanecer inferior a trinta e cinco quando o terreno inclui menos de 175 sítios, ou seja, 20% do número total de sítios noutros casos.
Fora destes locais, as habitações de lazer leves estão sujeitas ao direito comum das construções.
As áreas onde instalar a sua Casa Minúscula
Possuir terras não significa que tenha o direito de se instalar livremente. A liberdade de se tornar proprietário é uma coisa, a liberdade de a desfrutar plenamente é outra.
E sim, como cidadãos, temos direitos e deveres.
Mas voltaremos para a lição de história e filosofia, o que nos interessa por enquanto é muito mais pragmático: onde posso instalar a minha Casa Minúscula em França?
Em um lote de construção privada, com o pedido prévio ou a licença para se desenvolver como acima visto.
Mas agora com a lei da ALUR, os municípios também podem definir nas zonas especiais da PLU para habitats leves. Nas zonas urbanas e em “pellets“: as zonas agrícolas ou naturais que normalmente não são construíveis.
É, portanto, possível instalar a sua Casa Minúscula como parte de um STECAL (Sector de Tamanho e Capacidade Limitado), que é um crachá no mapa de zonas, incluído na PLU, que especifica que a habitação leve é aceite. Neste caso, trata-se de uma derrogação da não construção prevista na lei ALUR.
Mas cuidado! Algumas áreas continuam proibidas de instalação:
- as chamadas zonas agrícolas “STICK“, bem como as áreas naturais protegidas na PLU.
- são proibidas as áreas onde são proibidos acampar isolados e a criação de parques de campismo.
- madeiras, florestas e parques classificados pela PLU ou por um POS, tais como áreas arborizadas a conservar, por exemplo.
- florestas classificadas, nos termos do título 1 do Livro IV do Código Florestal
Para encontrar o seu caminho, o site hameaux-legers.org lista alguns municípios e terrenos disponíveis para habitats leves. Também aconselhamos que se aproxime da sua câmara municipal a montante para verificar a PLU.
Apesar da fiscalização da ALUR e das obrigações dos proprietários e municípios, não é raro ler que um autarca recusou a instalação sustentável de uma Casa Minúscula no seu concelho, tendo como pretexto a “integração paisagística“.
Como este advogado especializado responde:
“A integração paisagística cumpre critérios subjetivos , mas também legais, apesar de tudo. Qualquer projeto de construção deve integrar-se num ambiente existente e olhar para o ambiente em que integramos.
Obviamente, se eu estiver num lugar que não tem particularidade natural ou arquitetónica, o presidente da câmara não poderá opor-se a isso.
Mas se estou num centro da cidade com uma arquitetura muito linear, como na Bretanha, não posso fazer nada. É o mesmo se eu estiver num ambiente natural com uma qualidade paisagística muito forte.
Nessa altura, podemos ter um debate sobre a integração paisagística.”
Mas a necessidade de uma mudança de rumo está lá! A crise da habitação, a necessidade de aplicar um impacto ambiental mais sustentável, de baixo impacto ambiental e de métodos de construção mais acessíveis está a tornar-se uma obrigação. Todos estes elementos significam que, com o tempo e a futura jurisprudência, a habitação leve só pode desenvolver-se!
E as Casas Minúsculas na Bélgica?
Entre os nossos vizinhos e amigos belgas, a legislação varia de região para região.
Na Valónia, a Casa Minúscula é reconhecida como um habitat leve da mesma forma que cabanas de madeira, yurts e reboques, desde setembro de 2019.
A Casa Minúscula deve ter pelo menos 3 destas características :
- ser móvel
- ser removível
- ter um baixo peso
- ter um volume reduzido
- não estar na fundação
- não ser ligado aos impetrantes (eletricidade, gás, redes de água)
- ser auto-construído
- têm uma pegada limitada
- não ter um chão
Apesar de tudo, o Código de Habitação da Valónia de Habitação Sustentável requer uma licença de construção para construir a sua Casa Minúscula, mas o seu procedimento foi descontraído, uma vez que está isento de chamar um arquiteto. O código da Valónia aplica-se apenas aos locais que servem de residência para os utilizadores e não como alojamento turístico. Finalmente, pode viver lá se respeitar as regras de planeamento urbano, caso contrário terá uma domiciliação provisória.
Em Bruxelas e na Flandres, não existe um quadro jurídico para a casa minúscula.
Você ainda precisa de uma licença de planeamento e respeitar o Regulamento de Planeamento Regional, especialmente no que diz respeito à área e altura do teto da Casa Minúscula.
Em Bruxelas, o Código da Habitação de Bruxelas menciona habitação “itinerante” (em referência à casa dos viajantes) sem fornecer detalhes claros sobre o assunto.
Em todo o caso, é certo que na capital, uma licença de construção é obrigatória para além de 5 m2.
Enquanto na Flandres é necessária uma licença se a construção for superior a 6 m2. A região flamenga reconhece parcialmente “reboques e outras formas de habitação experimental”. Um projeto da Casa Minúscula? Contacte a nossa equipa para discutir! Clique aqui